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Estimer la rentabilité d’un investissement locatif à Toulouse

Posté par Fabien ALEXANDRE sur 31 août 2022
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Estimer la rentabilité locative est indispensable si vous souhaitez investir sur un bien à Toulouse. Cette ville a un marché immobilier dynamique, mais cela ne veut pas dire que vous pouvez investir sur n’importe quel logement et réussir votre projet d’investissement locatif. Alors, comment bien calculer la rentabilité locative d’un bien à Toulouse ? Le Clos Immobilier vous explique tout dans cet article.

Comment calculer la rentabilité d’un projet d’investissement locatif à Toulouse ?

Afin de savoir si votre projet d’investissement locatif à Toulouse vous apportera des bénéfices, vous devez connaître son rendement. Pour cela, il existe trois différentes formules vous permettant de calculer le taux de rentabilité de votre investissement locatif à Toulouse.

Calcul du rendement brut de votre investissement locatif à Toulouse

Le calcul du rendement brut vous permet essentiellement de faire une estimation rapide de la rentabilité d’un logement. Puisque ce calcul se fait rapidement, vous pouvez l’utiliser pour comparer plusieurs logements en quelques minutes seulement.

Pour trouver le rendement brut d’un investissement locatif, la formule est simple :

(loyer × 12 mois) / prix d’achat du logement × 100

Par exemple, vous achetez un appartement de 150 000 € dans le quartier de Carmes à Toulouse avec un futur loyer de 1 000 €/mois. Le calcul du rendement locatif brut se fait donc comme suit : (1 000 × 12) / 150 000 × 100 = 8 %. Ce taux de 8 % semble très alléchant comme rendement locatif. Cependant, n’oubliez pas qu’il comprend encore toutes les charges liées à votre investissement, comme :

  • Les frais relatifs à l’acquisition de l’appartement (notaire, agence, garantie, etc.)
  • La taxe foncière ;
  • Les impôts et les autres prélèvements sociaux.

Le calcul du rendement brut est alors très limité. Afin de définir la rentabilité nette de votre projet d’investissement à Toulouse, affinez votre calcul. Pour cela, calculez la rentabilité locative nette.

Calcul du rendement net de votre investissement locatif à Toulouse

Le calcul du rendement net vous permet de prendre en compte les charges locatives que vous devez payer en tant que propriétaire de bien en location. Cela vous permettra de connaître la rentabilité nette de votre investissement.

Voici la formule pour calculer le rendement net d’un investissement locatif :

(loyer × 12) – (charges locatives + taxe foncière) / prix d’achat du bien × 100

Les charges locatives sont les frais que vous ne pourrez pas récupérer sur votre locataire. Ces charges sont définies par la loi. On peut par exemple citer : les frais relatifs au chauffage collectif, la taxe d’ordure ménagère, les dépenses de copropriétés liées à la mise en disposition d’un espace vert, etc. Vous pouvez aussi ajouter dans ces charges la taxe foncière et les frais liés à l’acquisition du bien.

Revenons maintenant à l’exemple. Vous avez réuni toutes les charges relatives à votre investissement locatif :

  • les charges : 10 % du loyer mensuel (100 €) ;
  • la taxe foncière : 500 €/an ;
  • les frais de notaire : 2 % du prix d’achat de l’appartement (neuf) (3 000 €) ;
  • les frais de garanties : 1,2 % de votre emprunt immobilier (1 800 €).

Votre rendement locatif net est alors calculé comme :

(1 000 × 12) – (100 + 500 + 3 000 + 1 800) / 150 000 × 100 = 4,4 %

Le rendement net est visiblement différent du rendement brut d’un investissement locatif. Ici, vous avez déjà une idée de la faisabilité de votre projet. Cependant, ce taux de 4,4 % réunit encore les impôts que vous devez payer. Pour connaître le rendement hors impôt, calculez le rendement net net.

Calcul du rendement net net de votre investissement locatif à Toulouse

Faire le calcul du rendement net net vous permet d’obtenir un taux encore plus précis. Ce calcul inclut votre imposition de revenus fonciers.

La formule est la suivante :

(Loyer × 12) – (charges locatives + taxe foncière + impôts) / prix d’achat du bien × 100

Le taux du rendement net net dépend de votre régime fiscal (micro foncier, micro BIC, réel, etc.). Pour bénéficier d’une déduction fiscale et obtenir un meilleur taux de rendement locatif, vous pouvez investir dans le neuf en loi Pinel à Toulouse.

Quels sont les quartiers les plus rentables à Toulouse ?

Toulouse fait partie des communes les plus rentables pour un investissement locatif. Afin de vous permettre de trouver les endroits encore plus rentables à Toulouse, voici quelques quartiers à privilégier :

  • Ponts-Jumeaux
  • Rangueil
  • Trois Cocus
  • Jolimont
  • Croix-Durade
  • Lardenne

Les tendances actuelles du loyer à Toulouse : les clés pour affiner votre estimation

Le marché immobilier à Toulouse est plus dynamique par rapport à la plupart des autres communes en France. En juillet 2022, le nombre d’acquéreurs est supérieur de 17 % au nombre d’offres. Cela a un impact sur le marché locatif de la ville. Il y est facile de trouver des locataires, car les demandes y sont bien plus supérieures que les offres.

À Toulouse, le loyer mensuel estimé au 1er juillet 2022 est de 13,7 €/m2 pour les appartements (les loyers varient entre 10, 1 € et 21, 2 €). Concernant les maisons, le loyer moyen est de 12,1 €/m2 (avec une fourchette variant entre 9,5 € et 15,1 €).

Voici les 5 rues les plus chères à Toulouse :

   Loyer moyen/m2 pour les maisons   Loyer moyen/m2 pour les appartements
Rue de Sainte-Anne13 €16,1 €
Rue de Croix-Baragnon13,1 €16 €
Rue de Théodore Ozenne13,1 €16 €
Rue des Tourneurs13,1 €16 €
Rue de Ninau13 €16,1 €

 

Le Clos Immobilier –

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